פסק-דין בתיק ת"א 39446-06-12

א.         תביעה לסילוק יד מחלקה 150 בגוש 6414 בשכונת נוה גן ברמת השרון (להלן: המקרקעין).

ב.         נגד הנתבעים 2-3 ניתן פסק דין חלקי על פי התביעה, ביום 17/1/13, על יסוד הצהרתם של נתבעים אלה כי הם אינם מחזיקים במקרקעין. לפיכך, פסק הדין דלקמן מתייחס לנתבע 1, אשר יכונה להלן - הנתבע.

פתח דבר

ג.          להלן העובדות שביסוד התביעה ואין שנויות במחלוקת.

התובעים הינם חוכרים בחכירת משנה במקרקעין, אשר שטחם על פי נסח הרישום הוא 1,250 מ"ר. בעבר היו התובעים והנתבע חוכרי משנה במשותף - יחד עם חוכרי משנה נוספים - בחלקה מס' 17 באותו גוש, שהייתה מיועדת לשימוש חקלאי ושטחה 13,799 מ"ר. במסגרת תוכנית רש/446 שונה ייעוד חלקה 17 לייעוד של בניה למגורים. במסגרת תוכנית רש/מק/998 נעשתה תוכנית איחוד וחלוקה מחדש של החלקה, כך שלתובע הוקצו זכויות במגרש ארעי מס' 309 בשטח של 1,250 מ"ר, ואילו לנתבע הוקצו זכויות במגרש ארעי 313 בשטח של 2,500 מ"ר. זכויות חכירת המשנה של התובעים על פי תוכנית רש/מק/998 הנ"ל נרשמו בחלקה חדשה שמספרה 150, ואילו זכויות הנתבע נרשמו בחלקה חדשה שמספרה 153. (נסחי הרישום, והוראות התכנית צורפו כנספחים לכתב התביעה). על חלקת התובעים מותר לבנות 20 יח"ד ועל חלקת הנתבע מותר לבנות 40 יח"ד.

התובעים מבקשים לממש את זכויותיהם במקרקעין לקדם את הליכי הבניה על חלקתם, כשם שהנתבע מקדם את הליכי הבניה על חלקתו. התובעים והנתבע הגישו בקשות לקבלת היתרי בניה, כל אחד בחלקתו.

ד.         בסע' 12.4 לתכנית רש/מק/998 נקבע: "תותר הוצאת היתר בניה במגרש תפוס בתנאי שמבקש ההיתר המציא לוועדה מסמכים המעידים כי הוצאת היתר הבניה במגרש דרושה לצורך פינויו, ובתנאי נוסף, שבהיתר הבנייה יותנה פינוי המגרש והריסת המבנים ו/או המחוברים קודם לתחילת ביצוע עבודות הבנייה". עוד נקבע בסע' 12.3 של התוכנית האמורה: "לא יוצא היתר בנייה לבעל קרקע במגרשו החדש כל עוד לא נהרסו ופונו כל המבנים ו/או המחוברים הקיימים על חלקתו המקורית..."

ה.         הנתבע מחזיק במקרקעין אשר נרשמו על שם התובעים ומסרב לפנותם, והוא אף משכיר מבנים שנבנו על גבי המקרקעין לשוכרים שונים. בהתאם להוראות התב"ע כל עוד לא יפנה הנתבע את מקרקעי התובעים ולא ייהרסו המבנים הבנויים במקרקעין לא יוכלו התובעים לקבל היתר בנייה, ובוודאי שלא יוכלו להתחיל בעבודות הבניה.

ו.          ביום 15/3/2011 ניתן פסק דין מפי כב' הש' דן מור, נגד בנו של הנתבע ונגד מחזיקים נוספים במקרקעין אשר טענו כי הם זכאים להוסיף ולהחזיק במקרקעין מכוח זכויותיו של הנתבע דכאן. בפסק דינו קבע הש' מור כי אין לנתבעים שלפניו כל זכות להמשיך ולהחזיק בקרקע או במבנים שעליהם, ככל שמדובר בחלקה 150 בגוש 6414. הנתבע דכאן לא היה צד להליכים שהתקיימו לפני הש' מור ועל כן הוגשה התביעה בתיק שבכותרת.

התביעה

ז.          משחולקה חלקה 17 בהתאם לתכנית, והמקרקעין נרשמו על שם התובעים, כשם שנרשמה חלקה אחרת על שם הנתבע, מחזיק הנתבע במקרקעין שלא כדין, ובכך הוא גורם לתובעים, אשר אינם יכולים לקדם את הבנייה על המקרקעין, נזק ניכר.

ח.         התובעים מבקשים להורות על סילוק ידו של הנתבע מהמקרקעין ועל מתן היתר לפיצול סעדים כך שיוכלו לתבוע את נזקיהם הכספיים בתביעה נפרדת.

ההגנה ותשובת התובעים

ט.         הנתבע מחזיק בחלק מהמקרקעין מזה עשרות שנים מכוח היותו בעל זכות קניינית רשומה בחלק מחלקה 17. בחלק אחר של המקרקעין מושא התביעה מחזיק הנתבע מכוח הסכמות והבנות שהיו בינו ובין התובעים לאורך השנים. התובעים והנתבע השכירו בעבר חלקים מהמקרקעין לצד שלישי ולאחר עזיבתו ביקשו התובעים מהנתבע לשמור עבורם על המקרקעין וכך הוא עשה. הנתבע השקיע במקרקעין גידר אותם ובנה או הציב בהם מבנים שהושכרו לצדדים שלישיים והכל על פי רשות שניתנה לו לכך על ידי התובעים. הנתבע זכאי לפיצוי כנגד השקעותיו. בין התובעים לנתבע הייתה הסכמה כי עד שימולאו הדרישות שבתכנית המתאר ויהיה צורך אמתי בפינוי המקרקעין לצרך בניה בהם יוכל הנתבע להמשיך ולהחזיק במקרקעין אשר מוחזקים על ידו זה עשרות שנים.

י.          בית המגורים של הנתבע אינו בנוי על מקרקעי התובעים. חלק המקרקעין הצמוד לבית המגורים ומשמש כחצר וכשטח אחסנה מהווה חלק בלתי נפרד מבית המגורים. בהתאם לתכניות ולתכנית המתאר הנתבע ואשתו הינם בעלי רשות בלתי הדירה להוסיף ולהשתמש בבית המגורים, עד שניתן יהיה לממש את זכויות הצדדים על פי תוכניות המתאר. הייתה הסכמה בין הצדדים כי כולם יבנו יחד וכי כל עוד לא יוכל מי מהצדדים לבנות על המקרקעין שקיבל על פי התכנית החדשה יהיה הנתבע רשאי להוסיף ולהחזיק במקרקעין. על פי סע' 14.6 לתכנית המתאר ניתן להמשיך ולהתגורר בבתים המשמשים למגורים. המחסנים מושא התביעה מהווים חלק בלתי נפרד מבית המגורים של הנתבע.

יא.        התובעים, מכחישים קיומו של רישיון מצדם, וטוענים כי בכל מקרה עם החלת התוכנית החדשה על המקרקעין אין עוד כל משקל לרישיון הנטען. לשון אחרת, לא ייתכן מצב בו יקבל הנתבע זכויות מפליגות בחלקה מס' 153 ויוסיף להחזיק בחלקה מס' 150 מכוח טענת רישיון שניתן לו קודם לאישור התכנית. לעניין טענת הנתבע בדבר זכאות לפיצויים טוענים התובעים כי אין כל השבחה במקרקעין וממילא ייאלצו להרוס את כל שקיים במקרקעין לצורך בנייה על פי תכנית המתאר. בנוסף, כל שנבנה במקרקעין נבנה ללא הסכמת התובעים, שלא כדין וללא היתר בנייה, בהיות המקרקעין מיועדים לשימוש חקלאי על פי תכנית המתאר הקודמת. לכתב התשובה של התובעים צורף מכתבו של מ"מ ראש העיריה, מר מאיר דורון, בו הוא מאשר כי ניתן לקבל היתר בניה במתחם, וכי עמדת העיריה היא "שיש לפנות את כל השטחים התפוסים ולאפשר התחלות בנייה". אין חולק כי בית המגורים של הנתבע מצוי מחוץ למקרקעי התובעים ולפיכך מתייחסת התביעה למחסנים שבנה הנתבע ומושכרים לאחרים.

הראיות